빈 공장이 집이 되지 못하는 이유 — 공간이 아니라 사업구조가 막혔다

현재 무엇이 문제인가 — 전환을 막는 다섯 개의 문

왜 지금 방식으로는 잘 안 되나

공급 목표를 먼저 세우고 후보 건물을 나중에 찾으면 목표를 맞추기 위해 부적합 건물까지 검토하게 된다. 건물주는 공공매입 기대 때문에 가격을 낮출 유인이 줄어든다. 허가 가능성·정화비용·전환공사비가 확정되지 않은 상태에서 LH가 먼저 매입하면 실패 비용은 결국 공공이 떠안는다.

• ‘빈 건물 수’와 ‘전환 가능한 건물 수’를 구분하지 않음
• 매입가격·정화비·공사비를 합친 총사업비 상한이 불명확
• 산업기능 상실과 주변 일자리 감소를 함께 평가하지 않음
• 허가가 순차 진행돼 초기 단계에서 사업 가능성을 판정하기 어려움

해외에서 확인된 교훈

누가 풀어야 하나 — 한 사업, 한 책임자

실행 순서 — 매입부터 하지 말고 탈락부터 시켜라

• 30일 안에 소유권·담보·용도·오염·구조·교통을 한 번에 예비실사
• 매입비와 정화·전환비를 합쳐 인근 신축 매입임대보다 비싸면 원칙적으로 제외
• 주거 단독 전환이 부적합하면 창업·돌봄·교육·공공업무가 섞인 복합용도로 검토
• 100호 안팎 시범사업에서 임대료+관리비, 하자, 통근시간과 1년 거주율 공개
• 건물주 가격 인하와 채권자 손실분담이 확인된 사업에만 공공재정 투입

정책 효과는 공급호수가 아니라 실패비용으로 평가해야 한다

• 검토 건물 중 매입 전 탈락시킨 비율과 사유
• 1호당 총전환비용 대 신축비용
• 임대료+관리비의 청년소득 대비 비율
• 입주 1·2년 뒤 거주율과 하자·안전 민원
• 전환으로 사라진 산업 일자리와 새로 생긴 생활·서비스 일자리